Zdjęcie ilustracyjne Fot. pixaby
Masz działkę i myślisz o tym, czy to dobry moment na sprzedaż? Zastanawiasz się jak ją wycenić, jakie dokumenty przygotować i ile kosztuje załatwienie formalności? Czy warto przed sprzedażą podzielić grunt na kilka mniejszych działek lub przekształcić na działkę budowlaną? Ile obecnie kosztują nieruchomości gruntowe i czy ich sprzedaż może przynieść realny zysk?
Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym artykule przygotowanym przez ekspertów Otodom.
To jedno z pytań, które pojawia się niemal od razu przy pomyśle sprzedaży działki. Żeby sprzedać działkę budowlaną sprawnie i z zyskiem, należy tak ustalić cenę, by miała pokrycie w parametrach istotnych dla potencjalnych nabywców. Co wpływa na cenę? To może być wiele elementów: lokalizacja (m.in. gmina, w której znajduje się działka), uzbrojenie terenu, kształt i wielkość działki, czy wreszcie jej otoczenie. To kluczowe dla kupujących czynniki.
Jednak na cenę nieruchomości mogą wpływać także inne aspekty. Czy działka jest obciążona hipoteką? Jaki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Być może działka ma wady, które dla niektórych kupujących będą nie do przejścia? To pytania, na które sprzedający musi znać odpowiedź. Wpływają one bezpośrednio na możliwość dokończenia transakcji przez kupującego.
Dobrą praktyką jest skorzystanie z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który najlepiej określi wartość rynkową działki na sprzedaż. Ważnym wsparciem może okazać się także agent nieruchomości. Rzeczoznawcy oraz agenci mają dostęp do bazy aktów notarialnych oraz narzędzi takich jak Mapa Cen Transakcyjnych Otodom, dzięki czemu znają ceny transakcyjne działek o zbliżonym charakterze lub parametrach (np. o podobnej powierzchni).
Sam koszt związany z przeprowadzeniem wyceny jest uzależniony od charakteru działki i tego, czy dotyczy nieruchomości gruntowej, zabudowanej czy lokalowej. Stawki związane z pomocą rzeczoznawcy kształtują się na poziomie 400-600 zł netto za sporządzenie wyceny.
To, czy działka jest atrakcyjna, zależy przede wszystkim od potrzeb kupującego. Inne są bowiem wymagania chociażby odnośnie wielkości działki stawiane przez inwestorów indywidualnych, a inne przez deweloperów. Szukający miejsca pod budowę domu zadowolą się działką o powierzchni w okolicach tysiąca metrów kwadratowych lub nawet mniej, natomiast dla deweloperów będzie to o wiele za mało.
– Działki, jakie są dla nas atrakcyjne, powinny mieć powyżej 5 tys. metrów kw. Na takich gruntach budujemy osiedla mieszkaniowe liczące po kilkaset mieszkań, ale równie dobrze mogą tam powstawać centra handlowe czy hotele – wyjaśnia Patrycja Leszczyńska z firmy deweloperskiej PBG Dom.
Ci, którzy myślą o zakupie ziemi pod własny dom, z pewnością zwrócą uwagę na uzbrojenie, a więc na dostęp do mediów: energii elektrycznej, wodociągu, a najlepiej również do gazu i kanalizacji. Nie mniej ważny jest dojazd i to, czy działka posiada drogę dojazdową, najlepiej asfaltową lub utwardzoną. Bez niej zwykła ulewa może bardzo utrudnić dojazd do posesji. Ogłoszenia o sprzedaży działek, które są w pełni uzbrojone wzbudzają większe zainteresowanie wśród klientów indywidualnych - mają też odpowiednio wyższe ceny.
Z kolei inwestorzy kupujący działki przeznaczone na inwestycje komercyjne (hotele, centra handlowe), zwracają uwagę głównie na rozbudowaną infrastrukturę i połączenie komunikacyjne z większymi miastami.
Często właściciele gruntów traktują je jako długoterminową lokatę kapitału i inwestycję w przyszłość. To oznacza, że nierzadko wstrzymują się z ich sprzedażą lub żądają zbyt wysokich cen. Nieznajomość rynku oznacza zamrożenie środków na długi okres, warto więc w niektórych przypadkach rozważyć wynajem działki.
Każda nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą i kupujący może poprosić o jej numer - warto to zrobić. Potencjalny kupujący będzie chciał poznać przeznaczenie działki, np. pod budowę domu i sprawdzić dokładnie to, co kupuje.
Sam proces pozyskiwania informacji o działce może być czasochłonny i najeżony formalnościami, dlatego warto rozważyć usługi agenta nieruchomości specjalizującego się w obrocie działek. Zadba on o jakość ogłoszenia, doradzi w kwestiach finansowych czy podatkowych, pomoże uzyskać każde potrzebne pozwolenie itp. Skorzystanie z pomocy agenta to także komfort w przypadku braku wiedzy o przepisach związanych z procesem sprzedaży działki. Znając typ działki, będzie mógł na bieżąco reagować na dostarczane mu przez deweloperów powiadomienia i informacje o skupie gruntów w danej lokalizacji, co oznacza, że jest w stanie wynegocjować korzystniejszą cenę.
Odpowiednia prezentacja działki to skuteczny oręż w sprzedaży. W ostatnim czasie bardzo popularny staje się tzw. land staging, czyli profesjonalne przygotowanie nieruchomości. Land staging to wiele działań, które mogą przyspieszyć cały proces sprzedaży działki. Dobrze jest pokazać działkę, która samym wyglądem zachęci do kupna. W tym celu warto zwrócić uwagę na każdy detal: nieskoszona trawa, uszkodzone ogrodzenie, chwasty, krzewy, obumarłe drzewa, stworzenie ścieżek do tzw. sweet spotów (idealne miejsce pod budowę domu) czy znalezienia miejsc z pięknym widokiem. Opisując działkę zwróć uwagę nie tylko na sprawy formalne, ale także na otoczenie działki. Co znajduje się w pobliżu? Osoba zainteresowana kupnem będzie chciała to wiedzieć.
Innym dobrym działaniem, które wpisują się w land stagingu, jest dodanie do ogłoszenia zdjęcia z drona. Na rynku istnieje wiele firm i osób, które specjalizują się w takich ujęciach. Warto skorzystać z ich pomocy, bo ogłoszenia sprzedaży nieruchomości wzbogacone atrakcyjnymi zdjęciami wzbudzają większe zainteresowanie.
Typ działki ma równie ogromne znaczenie. Istnieją działki budowlane i rolne, zabudowane i niezabudowane, usługowe czy tereny zielone. Chcąc szybko sprzedać działkę, warto mieć na uwadze jej przeznaczenie i promować jej potencjalne wykorzystanie, np. poprzez informowanie o możliwych warunkach zabudowy. Dla największych klientów, czyli deweloperów, to właśnie warunki zabudowy mają kluczowe znaczenie i nie każda działka będzie dla nich atrakcyjna.
To, czym jest działka budowlana jest uregulowane przez Ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.
Z kolei działka rolna to zwarty obszar gruntu obejmujący nie więcej niż jedną grupę upraw o powierzchni nie mniejszej niż 0,1 ha (Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa). Widać więc, że pod sformułowaniem „działki rolne” kryją się nie tylko grunty przeznaczone do produkcji rolnej (np. uprawy zbóż), ale również sady, łąki, pastwiska i grunty rolne zabudowane. Aby wybudować budynek mieszkalny na działce rolnej, musi nastąpić jej odrolnienie, czyli przekształcenie działki rolnej w budowlaną.
O tym, czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, przemysłową, usługową lub też traktowana jest jako użytek rolny albo teren zielony, można się dowiedzieć z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od niego zależy też możliwość odrolnienia.
- Gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sprzedając działkę, co do której została już wydana taka decyzja, można zapewnić kupującego, że na danym terenie może on zrealizować inwestycję, która jest opisana w decyzji – wyjaśnia Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski (SWS).
Osoba, która chce zmienić przeznaczenie działki rolnej w budowlaną, powinna rozpocząć więc od ustalenia jej typu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W zależności od tego, czy dla danej działki obowiązuje taki plan, czy też nie, zmianę przeznaczenia z rolnego na budowlany można uzyskać na dwa sposoby.
Gdy gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia działki wymaga uzyskania zgody rady gminy, która podejmie stosowną decyzję w drodze uchwały. Wniosek o odrolnienie należy złożyć w urzędzie gminy właściwym dla danej nieruchomości.
Należy jednak pamiętać, że gmina może odmówić wprowadzenia zmian w planie, w szczególności, gdy wniosek o zmianę przeznaczenia nie jest spójny z polityką przestrzenną gminy (np. w przypadku istnienia uchwały o ochronie gruntów rolnych). Dlatego ważna jest jakość gruntów na działce, którą posiadamy.
Jeśli gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzję taką wydaje wójt po przeprowadzeniu postępowania w sprawie wydania decyzji i stwierdzeniu zgodności lokalizacji danej inwestycji z polityką przestrzenną gminy. Uwaga! Ten proces może potrwać nawet około 3 miesięcy.
Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, działka musi spełnić kilka warunków:
